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暴涨?暴跌?房地产困局考验中国崛起的本质

房地产 金融空转 市场化改革 中国崛起 暴涨暴跌     于小龙   |  2017-10-18阅读次数(120)龙观天下

亲爱的自由人:

 

你好,我是第三石的CEO。


此刻,我的心情非常的激动。因为今天,对于《财务自由人》和我们的每一位读者都是重要的日子。经过为期三个月的多方努力,今天《财务自由人》正式迎来了于小龙先生的倾情加入。


于小龙先生,原新华社资深记者、赛迪传媒副主编、《21世纪大众化文丛》副主编,对于宏观经济和政策、政治经济学,以及新兴产业等领域有着独到的研究和见解,并编著有《质疑房地产》《“刘国光旋风”实录》等图书,由其策划编辑的《尚德自救》《河北削钢》《药改闯关》《电动汽车变轨》《石墨烯资本的盛宴》等多篇文章曾被新华社、彭博社、腾讯、新浪等转载发布。


从今天起,于小龙先生将作为《财务自由人》的主编,在中国经济不断变革与崛起之际,用最平实的语言、最简单的逻辑、最独特的视角,为您洞悉国内外时政、宏观经济、产业技术的本质属性,让您在变革中站在财富风口之下,向财务自由的方向,起航。


接下来,请关注于小龙主编“龙观天下”栏目。

 

第三石投资咨询公司CEO

2017年10月18日

 

暴涨?暴跌?房地产困局考验中国崛起的本质

 

很高兴跟大家在《财务自由人》的“龙观天下”栏目见面,伴随着世界风云之巨变,中国经济是否会趁机崛起?如何把握新的价值机遇,洞悉财富的重新分配?已经成为我们最急需面对根本问题。


今天我们就从房地产入手,谈一谈这个最让大家揪心的问题。


楼市大涨,你会否立刻出手买房?


大跌,你是否又会选择及时清仓?


你究竟选择哪个?又是否会付诸行动?


然殊不知,你的抉择其实正是在拷问中国经济崛起的本质。一旦你洞悉其中变革,就等于知晓中国发展脉络,把握住了未来财富方略。


房地产 引燃中国市场经济的第一把火


对于中国经济来讲,房地产经济的启动和疯狂,可谓成也萧何败也萧何。


从上世纪90年代初,中国启动市场化经济改革以来,“缺钱”就成为了首要问题。市场没有足够的产品进行交易,也没有足够的资金可以用来投资进行生产。粮食、服装、小汽车等等,都难以迅速转化、积累为投资资金。


于是,土地,也只有土地,就成为了快速积累资本的法宝。从1994年,国家启动房地产市场化,土地的资产价值首次被市场承认以来,城市土地的价格就开始一路上涨。


大量的民间存款被土地唤醒,同时又有大量的货币通过信贷被创造出来,这些资金形成了市场投资和财政收入,钢铁、水泥、家具、家电等等行业被盘活,公路、铁路、乃至公款消费被激活,随之而来的就是人们就业和收入的增长。


这就形成了“房产—资本—产业—居民收入+财政”的良性经济循环,成为中国市场化改革的动力源泉。


 


成也萧何败萧何


然而,成也萧何败也萧何。随着中国2002年正式加入WTO,中国对外出口迅速增长,加上人民币单边汇率的大幅上涨,境外资金开始以各种形式进入中国。


于是,房地产经济乃至中国经济在资本的推动下开始迅速起飞。回想当年,全国房地产普遍价格飞涨就发端于这个时期。


这就导致了,“房产—资本—产业—居民收入+财政”的良性大循环被打破,房产价格上涨不再依托于居民收入的提高。房产迅速从消费品投资品转移,房产投资也从国内投资者向国际投资者转移,中国房地产经济就此进入疯狂时期。


2008年金融危机,以及“4万亿”投资之后,房地产便如脱缰野马一发而不可收拾。


“房产—资本—产业—居民收入+财政”的大循环,在甩开“居民收入”之后,再次甩掉了“实体产业”,形成了“房产—金融空转和财政依赖”模式。事已至此,明眼人都已经看出了目前模式“难以为继”,然而如何改变?是否有能力改变?

 

一场暴涨暴跌的对赌  是房地产对中国崛起本质的拷问


无论我们是在看涨还是在看跌,其实,都是在对赌中国政府是否有能力跳出“房产金融空转和财政依赖”困境模式,从而找到一条新的经济道路。


中国房地产的困境有三种前途:


其一:楼市持续暴涨。经济没有跳出“房产—金融空转和财政依赖”,尽管各种行政手段可能短期抑制房价,但市场的力量终究爆发,最终楼市继续暴涨,直至系统崩溃。


其二:楼市暴跌。政府果断出手,强行斩断“房产—金融空转和财政依赖”,但是没有新的模式代替,房产不但没有回归“房产—资本—产业—居民收入+财政”良性循环,整个金融反而崩溃。全社会资产价格被重估,大户利益被腰斩,散户利益也受到牵连。


显然,这两种结局都是中国政府和人民所不能接受的。


有没有第三种前途?有没有这种力量,能够使中国地产经济跳出这种“非涨必跌的逻辑陷阱”呢?


2007年前后,政府曾经简单的认为,只要通过行政力量,打压房地产投机、炒作,就可以解决问题,于是著名的央行“121”号文件以及“国八条”出台。政策显然没有脱离“房产—资本—产业—居民收入+财政”的旧有思路,而忽视了房地产的金融属性,结果政策只能是缘木求鱼,从此刀刀落空。楼市在隐忍数月后,开始报复性反弹。


2008年之后政府显然已经认识到问题的症结所在。楼市的核心已经不再是房地产行业本身,而是在于对金融与资本的控制。


然而,2008年全球性的金融危机,打断了中国经济调整的步伐。面对外贸萎缩、美元资本退场回流等等不可控风险,政府非但无力对“房产—金融空转和财政依赖”模式进行改革,反而还要依赖这种模式来谋求暂时的市场稳定。因此,改革一拖再拖,大有尾大不掉之势。


正所谓吃一堑长一智,如何跳出“就房论房”的政策模式,直击“金融空转和财政依赖”的症结,一方面开辟新的战略投资机遇,一方面打击宁顽不化的既得利益,重新恢复“房产—资本—产业—居民收入+财政”良性循环,便成为了打破中国楼市困境的根本所在。

 

第三条道路:驯服地产  中国经济崛起将进入新的模式循环


国之大事者在祀、在戎。


翻译成白话,祀者,就是强调一个政权的来源、一个政权的理论根基和道路选择。而戎,就是对于军队的控制,与军队人事、财政、军事打击力量的安排,对于现代社会来讲,可能还要加入对网络和金融部门的掌握。


我们看到,从十八大以来,虽然新一届政府对于楼市没有太多新政,但其主要精力投入到了“祀”“戎”的大事之上。这恰恰说明新一届政府并不急于解决“房地产问题”,而是采取了迂回策略。


国家通过反腐等一系列政策,对“房产金融空转和财政依赖”模式实施釜底抽薪,之后,再给以产业新的投资出路,并且引入“重庆模式”和“雄安模式”作为示范,从而使房地产跳出金融空转,重新引回健康发展的轨道。


2016年12月16日的中央经济工作会议上,习近平主席指出“房子是用来住的,不是用来炒的。”其实已经明确地指出了下一步政策的调控方向。房产将回归产品的本质,回到“房产—资本—产业—居民收入+财政”良性循环。


可以预测,随着十九大后,大势的稳固和经济的恢复,对于金融与资本的管控将进一步加强,那些固守“房产—金融空转”的玩家将陆续离场,海外资金推手也将孤木难支,里应外合式的炒作行情更将难以再现。


地产在失去暴涨动力之后,将就此“从良”。


尽管,对于一些前期炒作过高的地区和楼盘,可能会出现价格暴跌的局部行情。但是,房地产毕竟不是“郁金香”“君子兰”,一旦炒作泡沫破灭后就将一钱不值。土地价格的背后是整个社会财富的积累,以及预期投入。对于绝大部分中小投资者,只要宏观经济增长预期稳定,坐拥房产,对于长期投资、保值增值来讲依然是个不错的选择,不会出现房地产价格整体崩盘的可能。


对于一个政府敢于对国家基本经济逻辑进行重大调整,敢于对自身既得利益开刀,并保持绝大部分人财产不受损失,且能保值增值,可以说这是一种难能可贵的智慧与勇气。中国政府也正是以这种对于经济的深刻理解、对于自身利益的判断和妥协,以及经济掌控能力,向国人和全世界宣告着中国崛起的逻辑与气魄。


在未来,从良后的房地产,将以价值投资为导,同时大量政府土地也将进行更深层的综合开发,效法“重庆模式”和“雄安模式”,追求更长期、更健康的产业开发模式将成为投资方向。


“房产—金融”摆脱空转后,中国经济将开启经济多元化大循环模式,房地产税、共有产权开发、长期租赁,以及相对应的金融形式等等将构成土地开发的长效机制,同时,人民币国际化、农村新合作化的土地集约开发,以及一带一路、科技创新和生态建设等等,将共同构成中国产业资本的资金源泉。新的经济良性循环模式,将给中小散户带来更多财富机遇


 

 

我将在以后的文章中,持续为您解读中国经济的变革与机遇。

 

祝您投资愉快,

 

于小龙

《财务自由人》主编




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房地产 金融空转 市场化改革 中国崛起 暴涨暴跌

于小龙

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