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那一夜寒冬之后的思考:“租购并举”不能让房子困住中国人

    于小龙   |  2017-12-11阅读次数(292)龙观天下

已经时隔近月,对于北京这个冬天出租房的故事,剧情已经几度翻转。本来早就想谈一谈,但是,一是担心大家都在气头儿上,讲道理未必有人听,另一方面更担心就此和大家失联。


现在,笔者想也许可以冷静的谈一谈,谈一谈中国的房子,谈一谈被房子捆住的中国经济。希望苦难不要继续重演,在“刮骨疗毒”之后,新的改革能够给我们带来希望。


希望不会再有什么贫民窟,也不会再有房奴,希望从房地产经济的怪圈中,解放所有的人,包括穷人,也包括中产家庭。希望我们的孩子们不要再被房子所束缚,能够五湖四海地去闯荡,天南地北地安家。


我们将这种希望寄托于一场名字叫做“租售同权、租购并举”的第二次房地产改革。只有将这场改革进行到底,中国经济才能被解放,我们的孩子才能有希望,否则后果不堪设想。


被房子所割裂的中国社会


最近,笔者的小区突然变成了一个大工地,卖早点的、修鞋的、理发的都不见了。和那个寒夜里发生的故事差不多。我7岁的女儿指着早点铺子的碎玻璃说,她少了一个小伙伴。我记得那个小女孩原来就住在那里。她们曾经一起玩沙包、跳皮筋、在小区的花园里一起疯跑。


“为什么他们要搬家。我们也会搬吗?”女儿悻悻地问我。


我只能回答她,我们不会搬,我们在这里买了房。然后,“大义凛然”地看着闺女说:“你看,你要知道自己有多么的幸福!所以要好好学习,否则今后咱们迟早也要搬。”


是啊,即使是北京的老市民,不是大多也都搬出五环了吗?何况,这些外地刚刚来的小摊小贩。笔者心里这样嘀咕着,越发得黯然神伤。


就像我家楼下的早点铺子,一根油条1元钱,一碗馄饨5元。按照这个价格,即使他们的生意再好,一个月一家两个大人也就能赚上2万到3万元。其实这个收入已经不算低,但是,要想在北京租个门脸,在北京买套房子安身落户,依然是不可能完成的任务。


如果,我们要求所有的早餐点都规范经营,所有的务工人员都不用住在地下室和群租房,都过上体面的生活。那么,也就意味着,你的油条要涨到3元一根,馄饨要涨到10元一碗。我们平常几乎所有的生活消费都要上涨一到两倍。

到那时,恐怕在北京冬夜选择默默离开的将是我们自己。


我们仿佛陷入了一个死局。无论是那些外来务工人员,还是我们自己都在拼命的工作,但是,却都不能过上体面的生活。我们所谓的小康和中产生活其实不得不依赖于“廉价”的外来务工人员。而外来务工人员,则不得不居住在地下室和群租房。


 


当我们义愤填膺地谴责“北京那个寒夜的故事”的时候,你是否想过,正是高企的房价和畸形发展的房地产市场,把我们的财富掏空,把我们的自由和未来绑定。


除了买房子,付贷款,城市居民其实已经没有能力拿更多支付给外来务工人员。外来务工人员除了用廉价的服务来维持基本的生活外,也不可能融入这个城市。


于是,整个经济形成了残酷的“食物链”——大资本和政府依靠房地产拿走了绝大部分财富,城市中产阶级和市民阶层,一方面承担着绝大部分的财富产出,一方面又不得不依托外来务工人员提供的廉价服务来维持体面的生活。

整个城市被富人区、平民区,以及分散在城乡结合部、地下室的贫民窟所割裂。整个社会被这种机制所“折叠”扭曲。

 

“租购并举、租售同权”“二次房改”势在必行


当我们冷静下来之后,我们发现北京今年冬天的那场大火,其实真正暴露的正是中国房地产经济对全社会财富的掠夺。


如果说,当年启动住房市场化改革,带动了中国社会存量资本的货币化,创造了新一轮财富神话。发展到现在,高企的房价显然已经并非“勤劳致富”四个字所能企及,而赤裸裸地已经演变成一场对于财富的掠夺。


面对社会财富的枯竭,原来的城镇土地、老百姓祖孙三代的存款、以及我们未来的收入都已经被吞噬殆尽的情况,以发掘存量资本为特征的住房市场化改革显然已经走进了死胡同。


面对新生人口、新兴城市居民的涌入,中国必须开启“第二次房产”改革。


我们发现,在十九大报告上,习大大提出了关于“二次”房改的主要思路——“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。


习大大一句房子是用来住的、不是用来炒”已经从根本上说明——房子不能被资本把持,不能成为财富掠夺的工具。在未来房地产建设应成为培育中国未来财富的保障。


按照这个方向,目前各个地方政府也提出来“租购并举、租售同权”的方案设想。


虽然说在眼下的房地产和户口制度中,这种方案基本没有什么实际的用处。但是,按照一般改革的路线图,永远都是“舆论先行”。先达成社会共识、造成大势所趋后,政府才能调动各种利益的调整。


“租购并举、租售同权”相比于住房市场化,才是人类住房的常态,是整个社会正常发展的保证。


在全世界范围来看,在上世纪90年代,新自由主义经济泛滥之前,相对发达的国家住房自有率几乎都不超过60%,德国甚至只有40%多。长期租赁补贴政策和政府提供的公共租赁住房极大地促进了社会经济的发展和年轻人口的流动。


然而,中国目前的城市住房自有率已经接近90%(90%的住房都是私人所有)这不仅使得大量的资金被沉积在房产上,也使得中国人,尤其是青年一代被束缚在房子上,丧失了创新与闯荡的勇气。中国经济呈现未老先衰的局面。


过多的在售商品房已经使得中国的城市发展严重畸形。政府和大资本通过一次性土地销售和住房销售,拿走了太多的社会财富。对于年轻人、新进入城市的人口和中低端服务业,政府没有提供应有的住房服务,反而采取了剥夺和驱赶的政策。


在如今的北京,在中国的大城市,你要先有个好工作,然后买个房子,然后再有个本地户口,你才算融入了这个城市。否则即使你在这个城市付出了青春和再多的汗水,也难免最后被一脚踢开。


要想结束这种竭泽而渔的住房和户口模式,大力建设“公租房、发展长期住房租赁市场”必然成为下一步改革的方向。

 

改邪归正  “租赁住房市场”将启动


然而,什么事都是说起来容易做起来难。建设“公租房”的钱从哪里来?相比一次性出售房产的“大快朵颐”,那些大资本怎么能看上可怜的出租收益。


残酷的现实就摆在面前,曾记得在北京、在其他的一些城市,政府曾经象征性地盖过一些廉租房、公租房,但是根本就是在“作秀”,显然没有形成完整的住房体系。


此次,习大大要想进行“二次”房改,大盖公租房,就必须改变地方政府靠土地牟利的模式,改变资本对于房地产市场的预期。


 


下一步的房地产改革将采取,一方面打击房地产的投机炒作,另一方面逐步推行房地产税的方式,来转变市场预期,以及政府对土地的开发模式。


其实,从政府层面来看,购房与长期租房实际上没有本质区别。作为普通居民,选择购买房产实际上只是选择了一次性支付70年的租金。如果,随着房地产税、遗产税等制度的健全,对于住房70年使用权到期后,其实还是在向政府租赁住房。


如果按照目前5%—6%的经济增长趋势来看,目前政府收取的一次性土地出让金,也就是70年的土地租金(房地产税),显然是收少了。如果按照美国平均3%的房产税,政府其实每隔30年就把土地又卖了一遍。如果算总账,长期租赁比一次性出售更赚钱。


对于政府来讲,最关键的是怎么把目前的土地财政和债务化解,然后把细水长流的“公租房”租金,马上变现。


而对于,大的房地产商来讲,一旦政府财政模式发生变化,他们拿地的模式也必然改变。否则,在目前反腐高压下,不仅政府可以分分钟换人,愿意与政府合作开发的资本也很容易更换。


因此,“公租房”“租赁住房”未来收益的证券化,以及房产的租赁抵押,就成为了“二次房改”的关键突破口。尽管总体上项目赚钱,但是毕竟没有哪个投资人能够承受长达十几年的投资周期。


政策在给资本关上一扇窗的同时,必然会打开一道门。通过政府财政运营模式和金融市场创新,将引导中国房地产市场改邪归正。


在未来5年中,我们将看到政府将大力投入到“公租房”“租赁市场”的建设中去,也有越来越多的公租房项目进入债券市场,越来越多的房地产信托也将介入租赁领域,一些房屋租赁中介企业不仅将更加规范,也将深度参与到政府项目之中。


总之,笔者希望5年后、10年后,在北京、在中国的所有城市,在经历了“刮骨疗毒”的一番痛苦后,我们的青年、我们的外来务工人员,还有我们自己能够不再被房子所驱赶,不再被房子所束缚。


中国经济能够正常发展,我们的社会能够不再割裂。

《财务自由人》主编





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于小龙

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