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“二次房改”又一只靴子终于落地 看来真有人要提头来见了

    于小龙   |  2018-01-19阅读次数(863)龙观天下

前些天,有文章称,素有任大炮之称的任志强好像又放了一炮——2018年房价不涨他将提头来见。然而,这次任大炮恐怕真要食言,房地产股票不见得下跌,但是房价恐怕真的涨不上去了。

1月15日,中国房地产改革的又一只靴子终于落地了。继房产税即将推出之后,中国房地产的土地供应机制即将发生根本性的改变。由政府垄断的城市土地供应,即将寿终正寝。多主体、多渠道的土地供应模式,将打断支撑楼市继续上涨的最后一个支柱。

 


正如笔者在前几个月2018 中国“脱胎换骨”先抑后扬  改革阵痛与财富机遇相伴而行》一文中分析的那样。


2018年改革的重锤首先将砸到房地产之上。


土地的供应变革将导致,中国房地产市场的2018年将发生根本性转变,支撑楼市上涨的土地基础已经坍塌。


 

“二次房改”启动  预期将彻底改变


据笔者所知,国家发改委、国土部、城乡建设部、农业部等等的相关部门的处室已经连续几个月没有好好休息了。这不终于赶在过年前,把相应的房地产改革的草案提交了上去。这才有了1月15日,国土资源部姜大明部长在全国国土资源工作会议上的讲话。


“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”和“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”,以及之前提出的房地产税,将构成中国“二次房改”的主要内容。


自此,习大大那句房子是用来住的不是用来炒”的经典名言,将不只是一句空话。


 

 

也许有人认为笔者对于“二次房改”的期望是不是太高了。


其实不然,此次“二次房改”的政策方向,确实已经直接指向了房地产问题的核心。正如此前我们在《第四次土改》供给侧改革(下)两文中所提到的那样——城市土地价值的增加是来自全社会的资源、资金对于局部土地的投入。


现有的“政府+开发商”的垄断房地产开发模式,其实就等同于政府和资本合伙垄断了全社会的财富。打破政府对土地的垄断,打破开发商对房产开发信贷资金的垄断,就意味着有更多的人将参与到社会财富分配当中来。


“二次房改”就是通过市场化的手段增加供给、引入竞争,释放中国的土地财富。


 

没有开发商,中国人就不会盖房子吗?!


具体来看,下一步的改革方向。姜大明部长所谓的“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”,说白了就是引入更多的企业、单位参与到房地产的开发当中。调动更多的社会资金、企业自有土地增加市场供给。


曾记得在1998年之前,中国曾经存在过“企业集资建房”“企业自主建房”等等房地产开发的方式。这些方式由于掺杂了太多的“福利分房”和“非法集资”的成分,后来被以房地产市场化改革的名义全面禁止。


2014年,部分恢复了“国有企业利用自有用地建设保障房”政策,但是依然受到政府的严格管控。基于土地财政的考虑,地方政府并没有多少积极性投入保障房的建设。国有企业由于没有土地开发权也只能被动等待。


此次,姜大明部长的表态,等于透漏出一个消息,在规范土地规划、土地交易的基础上,其他企业,包括国有企业可以利用自有土地,进行住宅的房地产开发。


年长一点的人可能还记得,在当年政府还允许“企业自主建房”的时代,千军万马进行房地产建设的火爆场面。


本来嘛,土地是企业自己的,房屋设计是设计院的图纸,建筑是工程队干的,钱是银行的,为什么房地产开发非要经过开发商一到手呢?


没有房地产开发商,中国人不会盖房子吗?


打破了房地产开发商的行业垄断,激活社会资金参与商品住宅和保障房建设,将大幅降低房地产的土地成本。


开放房地产开发资质,开放企业自有土地进行房地产开发,唯一受损失的就是地方政府的土地财政。然而,不打破中国土地财政的怪圈,代之以房地产税,中国的未来就没有希望。中国政府也就没有希望。


习大大显然已经看到了问题的核心,也下定了改革决心——房地产改革的根本就是“地方政府的财政体制改革”。因此,未来中国房地产市场的“开放”步伐,将与房地产税的实际征收数额,协同一致。

 

农地入市  两个误解要不得


对于“二次房改”,还有一个重要动向,就是“利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房”。按照姜大明部长的话说就是:“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。这是一项重大理论和实践创新



按照目前已经开展的农村集体产权制度改革试点的经验,随着农村集约化居住,大约有1/3的农村宅基地将被解放,并转化为工业、商业用地进行重新估价;按照专家测算,仅此一项,全国新增工商业用地价值就将达到10万亿—18万亿元。


城市周边的农村土地将成为城市新的土地供给来源,成为新城镇建设的主要土地来源。


但是,对于这项改革,目前也存在更多的误解。我们看到一些房地产商就打着这样的旗号,大谈未来的土地供应,大谈未来的商业开发利润。甚至有人动了去农村买房的念头。


其实,这都是误解。对于这项改革,政府依然是遵循了“房子是用来住的”这个理念,强调了两个先决条件。


一是强调了农村集体,即宅基地集体所有权,参与土地供应的主体不是农民个人,而是村集体、甚至可能是乡集体。土地供应将是整村整村的整体规划,集中入市开发。


土地收益也将作为农村集体产权制度改革的一部分,由国家和农村集体组织共同享有,农民个人享有土地使用权的股权分红。


这也就是说,农民个人是没有权利出租、出售自己的宅基地的,只能在村集体内流转。


二是强调了建设租赁住房即农村土地开发只租不售。农村土地进入城市市场,不会带来商品房供应的增加。有一部分言论认为,小产权房有可能借此次改革“转正”,有一部分言论认为,国家既然放开了出租的口子,未来就一定会放开出售的口子。这些想法显然是错误的。


这是人们不了解土地的本质,也不了解农村集体产权制度改革的大方向。按照“农村集体产权制度改革”这个总方针,壮大农村集体经济,实现财产保值增值,长期开发永续利用,将是未来的大方向。因此,农村土地和住宅是不会放开出售这个口子的。


当然我们并不排除,部分村集体采取以租代售的方式,一次性收取高额租金,并开具各种奇葩证明。但是这种交易终究不能“登堂入室”,其交易和变现手段都将受到法律的制约。

 

房价、股市何去何从  有决心还要看行动


如果“二次房改”的政策得到落实,目前高企的房地产价格注定将出现一定幅度的下跌。房地产市场和股市将在两个层面上出现分化。


一方面,房地产商所谓的“面粉”决定面包价格的理论,即政府土地供应价格,决定房价的理论将破产。房地产所谓的土地刚需也将被打破。


另一方面,随着房价下降、出租房、保障房的供给增加,大量潜在住房需求将被激活,装修、家电、家具等等消费将被激活。


随着2017年土地供应恢复性上涨,以及房地产税的预期,房价已经出现小幅下调。部分2016年价格上涨较快的地区已经出现将近30%的跌幅。


2018年随着土地供应的加速,尤其是企业自有土地项目的加速入市,以及保障房建设的补偿性加速建设(补偿前期计划欠账),2018年房地产市场的土地价格将出现“跳水”,甚至出现弃购现象。


这虽然为国家试点开放企业自主房地产开发改革提供了良好的条件,但是房价也将出现相应下跌。普遍下跌30%、部分地区出现50%的降幅将不是没有可能。


有人说,房价如果下降,地方财政收入和银行势必会出现危机,所以政府投鼠忌器,势必要维护房价稳定,推缓改革步伐。


然而,对于这一点,我们已经清楚地看到了政府的决心和预防措施。我们看到,2018年政府主动地下调了经济增长目标,将本应该达到8%的经济增长,主动降低到6.5%,并对多个虚报GDP增速的省份进行了批评和主动调整。


在银行方面,中央也提出2018年以防范金融风险为主。1月17日,中国银行业监督管理委员会主席郭树清在接受人民日报专访时更是表示,少数不法分子违规构建庞大的金融集团,已经成为深化金融改革和维护银行体系安全的严重障碍,必须依法予以严肃处理。


我们不难发现,中国针对房地产和金融的改革已经进入到了“生死决胜”的关键时期,政府已经为下一步的改革,预留了经济下降空间,对于财政要过紧日子做好了准备。


只有地方政府在财政上受到压力,才能有效地配合房地产税的改革,从而彻底扭转政府对于掠夺性土地财政、金融集团的依赖。只有政府从金融利益集团的捆绑中解脱出来,才能真正实现风清气正,从而进一步推进改革的深入开展。


因此,随着政策的明朗化和落实,下一步中国房地产市场和房地产相关股票,在2018年,尤其是2018年下半年将出现分化。在政策落实比较到位的地区,尤其是企业自有土地开放较快,农村集体产权试点开展较快的地区,将出现“价降量升”的情况;而政策难以落实的地区将出现严重的观望情绪,保持“有价无市”的僵持局面。


对于已经提前布局农村市场、租赁市场,顺应改革的房地产开发企业,尤其是龙头企业将迎来重大利好。但是,对于绝大多数没有实力的中小开发商,将面临淘汰风险。


如果我们总结“二次房改”的进程,那么,2018年无疑将是“二次房改”的政策不断释放的一年,2019年将是试点推广的一年,而真正的“二次房改”红利,恐怕要等到2020年才能全部释放。

 

《财务自由人》主编



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于小龙

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