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房价无厘头暴涨背后推手竟是…

银行 杠杆 房价 中介        |  2016-09-29阅读次数(183)独特投资方法

2016年3月4日,西安

亲爱的自由人:

因为这周都在西安,所以没有时间继续《股民大科普》系列——写那个是最费时间精力的。所以今天还是简单分享一下我的一点感受。

以下正文是本周二写的。

先说结论,我的感受是,房价正在成为去年的股市。

房价涨了只是现象,本质是房地产正在成为热钱套利的工具,加了杠杆的房地产泡沫正在迅速膨胀。

2月中旬上海房价忽然暴涨,到底谁劲头那么足,年没过完就跑去买房?

事实是,2月初上海出台了首付三成政策,首套房首付只需要三成。很多手里有房产的企业开始跟中介勾结,把自己手里1000万的房子拉到1500万,然后通过贷款“卖”给自己人,首付三成,企业拿到了1050万现金。如果是用房子跟银行抵押贷款,只能拿到1000万的五成,500万,而且还要交一大笔利息。

这样一来,企业(房主)得到了现金流,中介捞了一大笔,银行也顺利把钱放出去了,皆大欢喜。

你说最后还不上怎么办?还不上当然就变成坏账了,房子银行拿去补缺口。

你说企业为什么要这么干?因为他们没办法,经济不支,企业没有现金流,卖房子又卖不到好价钱,银行又不愿意借钱给实体,正好房子加了杠杆,只好出此下策了。

所以现在房价再涨也是虚的,有价无市,只要是高价成交的或多或少都有些水分。随着这次降准,信贷增加,银行放贷的压力增加,这个趋势还会继续。反映在股市里,地产股尤其是有中介业务的,都涨了一波。

我一直认为一线城市的房价会一直平稳增长,但如果任由这个杠杆趋势继续下去,我就不敢想了。2007年美国次贷危机是怎么发生的,我相信管理层比我清楚得多,如果真的步美国的后尘,后果真的不堪设想。今天看到了人民网在警告地产泡沫增速过高,说明管理层已经意识到了,就看下一步怎么调控吧。

但是,房地产现在的“作死”行径,只是中国经济整体“作死”的一部分。

有人说三会一行(证监会、银监会、保监会、央行)要合并,我不知道是不是真的,但我觉得这是当前事态下势在必行的事。因为眼下,证监会管的股市、银监会管的银行、保监会管的保险、以及央行管的货币,问题都不小,尤其是股市、楼市、汇市这反映中国经济的三大市场都出现了一定程度的“病态”,甚至给人感觉有种故意在“作死”的节奏。

为什么这么说?咱们先算一笔账:去年11月我国外汇储备下降872亿美元,12月下降1079亿美元,1月又下降994亿美元。单就这三个月加在一起,就流失了2945亿美元,折合人民币接近2万亿。这2万亿是怎么没的?我认为有两个渠道。

第一个就是热钱流出中国。热钱要流出,首先要把手里的人民币拿到央行那去换成美元,换的美元多了,央行手里的美元(外汇储备)就减少了,剩下越来越多的人民币握在央行手里——市场上流动的人民币自然就少了。

第二个渠道就是央行为了维稳汇率砸在市场上的。这又要说回那个我数次提起的“三元悖论”——为了刺激经济要降利率,利率下降引起热钱出逃,热钱出逃导致人民币贬值,人民币大幅贬值又需要央行拿钱来维稳,用来维稳的钱多了又造成市场流动性不足,流动性不足又需要降息或降准来释放流动性……

就是这么个怪圈,我们已经陷入这个可怕的怪圈了。

所以,顺着上期《2月25日A股离奇大跌及股灾3.0背后真相?》的思路,现在的状态是,市场里的钱不够用了,央行上周六往市场里注入3000亿流动性后,本周一又降准,再次释放约7000亿的流动性到市场——完全被怪圈所牵制。

这还没完,央行释放流动性,是往市场上撒钱,但确切地说是往银行体系撒钱,央行的钱不是直接撒在大街上让大家去捡的,而是放给银行,由银行往市场上放贷的。也就是说,央行撒出来的钱,最后去哪里,是由银行说了算。

那么银行把钱放到哪了呢?

当然不是股市。截至3月1日,大盘的资金还是净流出的。虽然有很多资金在抄底(对于机构而言现在的价格确实是长线抄底价),但整体上股市并没有因为央行的降准而有太多增量资金进来,反倒是经历了三次股灾后,每次降息降准都让股民肝儿颤——忘不掉之前每次降息降准后大盘继续往下栽的惨状。

在这我想插一段我对股市的看法。在2月29日大跌的时候,我发现有个现象很有意思。

那就是当天创业板跌幅是大盘的将近3倍,这个是近期行情不多见的。有一个可能的原因是,明天三月一号,是人大常委授权国务院开始实施对注册制的改革(大概是这么个说法)。

虽然证监会三令五申出来辟谣说注册制根本没有正式开始,IPO还是需要审核的,但市场好像完全不领情,像个叛逆期孩子一样不管不顾地撒野,好像在对此进行报复。

注册制对于A股长期来说是绝对的利好(后面我说为什么),但短期内,对股市里的资金有着相当大的震慑,尤其是创业板。因为创业板现在垃圾股满天飞,估值过高的投机股满大街都是,一旦开放注册制,这些垃圾股无疑要被取代,甚至扫地出门。

所以在注册制消息密集的当下,创业板跌幅超过大盘将近3倍,是完全可以理解的。所以最近几天甚至传出很多给刘士余的信,呼吁证监会“无限期延迟注册制”,就是被注册制吓到了。

我感觉很悲哀。因为我认为,注册制一天不实施,A股就一天不会有真正意义上的牛市。

唯有注册制能救A股。更确切地说,唯有包含完善退市机制的注册制,才能彻底拯救A股。

我在文章《股市游戏的“潜规则”》里说了,A股的中国特色决定了“钱多票少”的特性。能上市的就这么多,又没有退市机制,就意味着已经上市了的股票,不管多烂,都有人去炒作,反正最后不会退市,炒去呗。

所以在现有的池子里,各路玩家各显神通,讲故事的讲故事,拉股价的拉股价,创业板现在跌了这么多,你猜估值是多少?截至今天,创业板平均市盈率依然是73.2倍。

沪市主板平均市盈率才12.5倍,因为沪市里面都是大蓝筹,讲故事拉股价比较难。而创业板市盈率是沪市的好几倍了。所以创业板在注册制将至的时候闻风丧胆完全不是空穴来风,也充分证明了创业板里面泡沫的心虚。

所以,我倒是觉得,如果趁着熊市,把注册制快速上马,该退市的退市,该上市的上市,让股市真正成为企业优胜略汰的自由竞争之地,才有可能良性发展,甚至从价格投机市场逐渐演变为价值投资市场。

注册制真正开始实施这个时间节点拖得越长,股市的不确定性和恐慌性越大,不如快刀斩乱麻。

当然了,事情远没有这么简单。不管市场死活就快速上马注册制,国家队在3600点救市的钱回不来是小事,因为这个而引起银行系统的危机是大事,要知道券商拿来抄底的钱都是从银行借的,还不起银行就出现一大批坏账,最后导致系统性危机事就大了。

所以目前为止股市这个烂摊子依然无药可救,只能靠市场自己慢慢恢复。在这种情况下,银行的钱绝不可能大规模流入股市。

不入股市,资金去哪?当然也不会流到实体经济。所谓经济“新常态”说白了就是传统行业越来越不行,新兴行业又还没起来的尴尬节点,在这种情况下,虽然政府非常希望资金能去支持一下实体经济,而且也出台了一些政策鼓励银行把钱贷给真正做实体的企业,但资本的逐利性决定了银行的钱绝不会大规模流入实体经济的。

又不入实体经济,资金到底去哪?最终答案你肯定早就猜到了,当然是楼市了。

鉴于房地产依旧是咱经济的支柱产业,所以没办法,还得扶持。卖不出去的房子,政府出政策帮着卖,买不起房子的人,政府出政策帮你买。

看看近期政府是怎么高调保地产的:取消购房限制、房地产去库存政策、个人贷款额上升、公积金异地贷款、购房补贴、降低契税与营业税、甚至到最后把个人首付降至3成。

但是,这一切政策的本质,就是在给房地产加杠杆。

而杠杆就是金融大麻,打上了就难舍了。至于最后这个杠杆会不会变成去年股市的情况,就看政府的调控尺度了。如果等到杠杆的力量全部架到楼市上无法卸载的时候,再去杠杆,系统性风险就难以控制了。这个系统性风险不只是房价下跌那么简单了,而是牵扯到整个银行体系和金融体系,美国的金融危机就是这么爆发的。

这个话题很大,也很热议,欢迎大家在微信留言处讨论。
 
向自由更进一步,
 
王凤鸣
《财务自由人》

编者附言

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