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不涨价也能赚钱的买房策略(一)

       |  2016-09-29阅读次数(204)独特投资方法

过去一年我只是在新闻上远观深圳房价暴涨,没有太关注具体的数据,究竟涨成什么样,心里没什么概念。

直到上个月我办事路过深圳,正好经过2010年去过的一个小区,从深圳站下火车还要一路向东驱车1个半小时。

我知道一个朋友几年前曾在这个小区28万买了一套单身公寓,闲来没事,在好奇心的驱使下,我停步在一家中介门口,一位中介小哥马上迎上来跟我攀谈。简短的几句交谈,我了解到了朋友那套房子目前的售价,90万!


可惜他早就卖了,估计已自行剁手……

这些年因房地产暴富的人太多太多了,赶上的人跟没赶上的人在巨大利益的诱惑下还要跃跃欲试,这很容易理解:谁跟钱过不去啊。

但如今有关房市的正负面新闻掐架的热烈程度前所未有,搞得很多想买房投资的人该听谁的呢?

大胆去尝试吧,又心有忌惮:买房可不是买股票,几千几万都可以买,这要是去尝试初期投入就得几十万,万一本就高得离谱的房价不涨反跌咋办?代价有点儿高啊……

不尝试吧,眼看着一个个人因投资房产一夜变土豪,又不甘心……

这样闹心的人太多,很多人来信咨询房价的事儿。所以今天我们就为大家提供一种投资房市的策略,采用这种策略买房,哪怕房价不涨,你也有钱赚,更不必担心初期的投入打了水漂。而且这种策略目前没几个人晓得。

这个策略就是:租金胜过一切……

租金——帮你摆脱追涨的“心魔”

租金,用行业术语也叫现金流(cash flow),它有多重要,问问每个开公司的人就知道了,企业经营需要持续的现金流,来支付各项开支,还得有结余,来应对突发情况。

买房前,也要问问自己,这套房子到手之后,有什么开支没?能带来多少租金?先举一个美国的例子:一套10万美元的房子,年租金2万(假设没有空租期),相当于每月约1600美元的现金流。

但在美国持有房产,需要缴纳房产税、财产险等,再加上杂七杂八的维护成本,一年下来,要花掉1万美元来维持,这样下来还剩下1万美元,这就是这套房子一年产生的净现金流。10%的年收益,听着很不错吧?

下面我们会对比一下国内的租金情况,但在此之前我们先来看看美国人是怎么炒房的以及无视租金炒房的后果:

美国2003-2007年房地产最疯狂的几年里,没人关心房租的问题。原价10万美元的房子,40万依然有人疯抢,他们觉得涨到50万只是时间问题。但是年租金一直维持在1.5-2万,没怎么涨。

有没有觉得如今的北上广深就是这个样子……

这些人买了房子,却疏于管理,原本每年1.5-2万美元的租金,到他们手里,可能连1万都不到。有的干脆不管,不要租金了,就坐等房价上涨。

美国与中国不同的是,在房价暴涨后,房产税、保险等都按比例提高了。新房主的租金收入没提高,支出费用却变多了,所以有时房子一到手,还得每月倒贴钱。

但他们不在乎,因为人家是为了追涨,房价到50万时出手了之。不少人确实尝到了几次甜头,感觉很爽。但渐渐地,貌似房子不好卖了。来看房的人越来越少,自己每月还得倒贴钱。房价开始了下跌之旅。

很多房主还要还贷。房价继续跌,这时有人一算,卖了房子都不够还贷。多么痛的领悟啊!于是纷纷开始信贷违约,把房子赔给了银行。俗称的房地产市场泡沫破灭之旅就开始了……

美国往事,重现中国?

有人会说,中国的房子有特殊性,不能参照美国。确实。

但我们不是什么部长,也不是潘石屹王健林,没有必要在这里探讨大问题。我们就想过好自己的生活,有收益不错的投资,对不对?

中国人投资买房,关心现金流,即租金吗?我举一些真实的例子,大家来体会。

过去一年,我经常在小区里看到“免费观摩海景房”的广告传单,于是后来去海边城市,我都会带着好奇心,去了解一下海景房的真面目。

去年,我有机会去了两次海边:烟台和海南文昌,一北一南。从离海边数公里开始,都有一片接一片的海景房小区。

这些楼盘大多数已售完,有些还有剩余,挂着各种宣传条幅。即使在节假日期间,晚上亮灯的房子不足30%。表面上崭新的房子,已不经细看。潮湿的海风和常年的雨水,两三年的时间已将阳台的金属栏杆腐蚀得千疮百孔。

同样价格的房子,租金差距有多大?

一套普通的二居室海景房,售价在35万左右。租赁需求几乎为0,也就是说,35万的投资,不产生任何现金流,还要倒贴维护成本。

当然,把35万当零花钱的土豪可以自行略过这一段,但对于认真的、睿智的投资者,这显然是最糟糕的投资,毫无收益和保障可言。

国情的不同,使中国房子未必有美国房子理想的租售比(10万美元的房子年租金1.5-2万美元),但我们可以把同等价位的房子进行对比,看看它们产生现金流的能力有没有差别。

我们可以把目光随机地投向另一个地方,比如天津塘沽,一个普通老旧小区,一套30平左右的一居室,售价35万,与前面的海景房相同。

持续的劳动力流入,使这一区域租赁需求很稳定。这样一套又小又旧的房子,年租金可以在1.5-1.8万。相当于5%左右的年收益率,而且你可以从容地等待出售时机。

同样35万的房子,一个从放在手里的一刻起,就开始亏损;另一个每年5%的稳定收益,高下立判。

看到了没,做好了租金计算,房产投资就有收益可拿,我们始终没考虑房价会不会涨。最重要的是,即使房价不涨反跌,你也始终高枕无忧。

最后我想说的是,就这5%的收益,除了没考虑房价上涨预期外,还没算另一个因素,如果考虑了这个因素,你的收益还会提高一大截。

我们将在下期报告中为大家介绍这个会将你房产投资收益提升一大截的因素:你所不知道的分期付款的威力。

祝投资愉快

Justin Ford & Wayne Jin

第三石投资分析中心

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