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不涨价也能赚钱的买房策略(二)

       |  2016-09-29阅读次数(192)独特投资方法

毕业后我就来了北京,到了准备结婚时,和女友(现在是老婆)商量买房。自己的积蓄、父母的支援,加上亲戚帮衬,我们凑齐100万,打算全款买下一套40多平的二手房。

房产中介店长当时说了这么一句话:“我要是你,就把100万分成两份作首付,贷款买两套同类型的房子。”

我当时一听,立刻想到还贷压力、高额利息、中介的销售意图等,对他这句话不屑一顾。

后来在工作中,学习到了美国的一套房产投资策略才明白:投资买房时,全款与贷款,以及不同的贷款比例,投资收益竟然相差这么大。我立刻回想到了当年中介店长那句话。

稍后我会跟大家分享一下这个简单,却又鲜为人知的策略——分期付款与正杠杆的威力,但该策略能发挥作用还取决于一个前提,这个前提我们在此前一篇报告中提到过:即不涨价也能赚钱的买房策略。

我们在该报告中提到了,只要所投资房产的租金收入有保障,那么即使房价不上涨我们也能赚取到收益,而且还不必担心房价下跌所带来的负面影响。

而在租金收入有保障的基础上,再实行分期付款,那么恭喜你,你的投资收益坐上了火箭,如果还在纠结全款还是分期付款买房投资的人,看了下面的介绍,你就不会再纠结了……

全款、还是分期?其实是个大问题
 
   

全款买房给人一个直观的感受是:豪迈,而且不用付一分钱的利息,且后续没有还款压力。但我们今天讨论的不是买房自己住,而是投资买房。投资是为了收益,就要拿收益来说事。

分期还款,其实是一种隐形的长期资产增值方法。为什么这么说?

我们还以上个报告中列举的天津塘沽房产为例:一套价值35万的二手小户型房产,首付10万,贷款25万,每月还款约1200元。

你每月还的1200元中,刚开始大部分都是利息,小部分是本金。随着所欠本金的减少,每月支付的利息也在减少,但每月还款额维持不变。到最后几年,1200元中大部分是本金,利息已经很少了。如下图:


也许你会诧异:租金完全抵消掉了每月的还贷额,就没有现金收入了,这怎么算是资产增值呢?

门道就在这里:这套房子首付10万,剩余的钱从银行贷款,三十年还清。只要你不偷懒,做个称职的房东,每期贷款完全可以靠租金偿还,还有结余。于是三十年你没再多掏一分钱,还清贷款时,10万的投资变成了35万的房产。
收益率为250%,年平均8.3%

利息是贷款投资带来的额外成本,利息的递减,就意味着你的收益率在逐步增加。

上面的计算,我们还是假设房子30年不涨价,如果全款35万投资这套房,则完全没有这种隐形的资产增值。

另外,不要忘了,同样35万元,首付10万贷款投资,理论上可以同时买三套同类型的房产,资产增值可以再乘上3倍,250%的收益率理论上可以达到750%。如果35万全款买了一套,这个收益率就不要想了。

根本原因在于:你只花了约30%的买房款(35万中的10万),却占据了这套房子100%的租金收入。

还有值得一提的一点是:这隐形的巨幅资产增值过程中,没人会收你税。

到这里,有人会问了,如果考虑每年的租金收入,全款会不会比分期还贷的收益更好?这就要引入一个新词儿——正杠杆应用(positive leverage)。

全款还是分期?取决于它……
正杠杆——本金的妙用
 
 
正杠杆是指净现金流要大于贷款的资金成本,说白了,就是每月租金至少大于还款利息。

同样的房子,正杠杆的合理利用,会让全款与贷款投资买房的综合收益率有天壤之别。

只要投资者买房前认真调查,这样的房子是很容易找到的。在前面那个35万例子中,每月租金甚至都能轻松大过每月还款总额(本金加利息共1200)。

这套房子的年租金在1.5万-1.8万(1200-1500/月)之间,取决于投资者偷懒与否。有人买下之后稍做打理,挑选靠谱的租户,租金可以达到1.8万;有人买了之后疏于打理,也懒得筛选租户,空租期不断,一年能租1万就不错了。

相信把这篇文章读到这里的,都是认真的投资者,所以1.8万的年租金妥妥的。

35万全款投资这套房,每年的现金流收益约5%(1.8/35)。

首付10万,每月还款1200,一年的净现金流还剩3600元(1.8万租金-1200*12),每年的现金流收益约为1%。别忘了,还要再加上我们上文提到的分期带来的隐形年均收益8.3%……

不仅如此,你手里还有25万现金呢,理论上可以再做两笔相同的投资,把现金流收益翻上3倍。或者你可以放在其它短期投资上。这都是全款投资不可能实现的。

还有,聊到现在,我还没提过一句房子涨价的事呢!

如果运气不错,两年后这套房子涨了5万,售价40万。对于全款的投资者,两年下来的收益率就是14.3%(5/35),再加上租金收益,共24.3%。而只花了10万的贷款投资者,收益率为50%(5/10),再加上租金收益,共52%。

贷款投资者理论上可以用35万投资三套同样的房子,这时的画面简直好到不敢想象!

但是遇到负杠杆的情况,就不这么美了……

那么什么才是负杠杆呢?比如,首付10万买下来,发现一年靠出租只能收来5000,每年还贷就要付出近1.5万,现金流不够支付贷款的情况,就是负杠杆。这种投资是坚决要避免的。

房价疯涨的年份,没人关心什么正杠杆、负杠杆,因为所有人都坚信房价“永远会涨”。一旦房价跌了,会立刻感到负杠杆带来的痛苦,这时他们每月要往外掏钱,甚至还会发生一套房子卖了都不够还贷的情况。那么就只剩下违约,赔个精光一条路了。

因此我们投资房产,一要看租金高不高(前提:你得是个称职的房东),二要分期+正杠杆,满足了这两个条件未来收益就不用愁了,不管房价它是涨还是跌。

CAPA……

投资房产只看租金+分期+正杠杆,却不看房价,这样的策略显然与时下国人买房只盼涨价的初衷有悖。

但这个策略却是最安全的,房价涨了皆大欢喜,跌了也有钱赚,这其实是一种稳赚不赔的投资策略,该策略甚至是在房市经历几次崩盘的美国,都鲜为人知。它还有一个很高大上的名字——CAPA。

CAPA这四个字母,是此前我们所讲过的几个词儿的英文首字母缩写:现金流(cash flow)——即我们一直强调的房租、分期还款(amortization)、正杠杆应用(positive leverage)、增值(appreciation)——也就是涨价。

送给正打算投资房产的你……

祝投资愉快

Justin Ford & Wayne Jin
第三石投资分析中心

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