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您必须知道的那些房事

GDP 宏观经济 房地产 国家经济        |  2016-09-29阅读次数(99)独特投资方法

2016.09.19于西班牙

亲爱的自由人,
 
您好。
 
祝您中秋愉快!
 
时间过得很快,这周您过得怎么样?
 
虽然我在西班牙,不过中秋节,但是作为中国人,免不了会有“工作狂”的“毛病”。
 
比如这几天,泓崧正要在西班牙学术期刊《市场的过程》(Proceso de Mercado)发表一篇关于中国央行的部分准备金纸币体系是如何导致泡沫经济的文章。
 
因此,这几天的工作,可以用没日没夜来形容。

也正因为活干得那么辛苦,那就把劳动成果和大家一起分享下,经济学的东西只有拿出来了才会有用。
 
今天与您分享的内容,就是泓崧之前曾经在王健林“赚它一个亿”背后鲜为人知的故事文章里提到的,由于政府的货币政策,使得不少人买不起房子的原因。
 
为了更加直观地让大家体会这个情况,泓崧今天会用图表和您说明。
 
我们总是感觉,似乎自己每天辛苦赚钱,甚至加班,还是买不起房子。
 
而且感觉自己越来越买不起房子了。
 
但是这个感觉到底正确吗?
 
我们先来看看下图,该图来自于我即将发表的这篇论文。


 
图中的蓝色线条代表的是中国房地产价格的年均增长率,紫色线条的是中国平均尺寸名义工资的年均增长率,名义工资指的是您手上拿到的工资。
 
我们应该已经发现了,在过去十年,中国房价的增长率,一直都是高于平均名义工资的增长率的。
 
而且,房价增长率和工资增长率的情况,总的来说有越来越拉大的趋势。
 
即使从去年到今年,两个增长率之间的差距似乎缩短的迹象。
 
但是,仅仅今年1月到6月,中国央行通过银行体系,总共向房地产市场注入了23.62万亿元人民币的信贷。
 
去年全年,中国央行全年才造了19.22万亿的房地产信贷
 
也就是说,仅仅今年上半年,中国的房地产信贷就比去年全年的信贷总额增加了18%
 
流向房地产的信贷增加,就意味着,钱相对于房子,就更加不值钱了。
 
也就是说,房价会继续上涨!涨价!
 
可是,您的工资相比于去年全年的房地产信贷,有增加18%吗?
 
如果没有,那么从信贷扩张的趋势来看,今年您收入的名义增速可能又会像往年一样,赶不上房价上涨的速度。
 
亲爱的朋友,
 
想必您现在应该知道了,您觉得自己再怎么挣钱买房子,反而更加买不起房子的感觉不是错的,而是真实的情况。
 
这意味着,如果您买房子靠的不是现有的工资和积蓄,那就只有房贷了。
如果泓崧仅仅为了告诉您,还房贷辛苦,那么您大可不必继续同我闲聊了,因为这是人尽皆知的事情。
 
然而,并不是所有人都知道还房贷为什么会这么艰难,也不是所有人都会可以向您解答,还房贷会不会面临泡沫而还不出的情况。
 
当然,受到操控的主流媒体实际上也不想让您知道得太多,因为这意味着您会靠知识脱离央行信贷扩张体系的控制。
 
所以接下来我们就从奥地利学派商业周期理论(Austrian Business Cycle Theory的角度,谈谈银行体系是如何制造信贷扩,又如何让您买房越来越举步维艰的。
 
这个中央银行的信贷扩张体系,在全世界都是通用的。
 
因为,想要让GDP数据做得好看点,一个很简单的办法就是让中央银行印钱发货币嘛。
 
有了钱,“投资率”就上去了。
 
因为GDP的计算公式是这样的:
 
Y = C + I + G + (X − M)
 
其中C = 私人消费开支,I = 投资总额, G = 政府消费开支,X – M就是净出口。
 
在政府支出和净出口额度不变的情况下,有关部门如果想要把GDP给刷上去,只要把消费C和投资I刷上去就行了。
 
而一个比较立竿见影的方法,就是把信贷投到房地产市场,因为建房子的效果比较立竿见影。
 
只要开发商拿到房地产开发贷款(投资),消费者拿到住房贷款(消费),那么GDP就一下子被刷上去了。
 
GDP刷上去了,无论对谁在位,“政绩”上都会变得好看。
 
因为纸币印刷的便捷性和低成本性,只要中央银行愿意,总能印钱放贷。
 
而当中央银行决定向市场注入新增货币的时候,利率会因此下降。
 
一旦利率下降,无论是房地产开发商,还是房贷的消费者,都会更容易拿到贷款。
 
拿到了贷款,房地产开发商就会拿信贷去新建商品房。
 
房子盖起来了,GDP“刷”上去了,社会也看上去欣欣向荣了。
 
然而,这是真的吗?
 
不幸的是,地产商扩大投资地产项目,并不是因为真实的市场信息,而是中央银行所传达出的错误市场信息。
 
这个错误信息便是:
 
中央银行通过降低利率,让地产商以为地产业可以有利可图。
 
于是,更多人投入地产开发,使得房地产开发变得更加火热。
 
而任何热门供不应求的产品,通常都会涨价。因为商家有利可图。
 
对房地产信贷,也是如此。
 
面对供不应求的贷款申请,商业银行一定会提高房贷利率,一方面希望通过获得更高的利息,多赚一笔。
 
另一方面,也希望通过提高利率,把那些存在还不出房地产贷款的低信用地产商从贷款市场挤出。
 

 
实际上的情况是,由于之前的低利率政策,已经有房地产商,盲目投资,造成了泡沫。
 
而由于贷款利率的升高,使得这些房地产开发商将面临破产的命运。
 
一来,由于新借贷款的成本比之前低(借贷利息更高),导致地产商通过“新债还旧债”变得不可能。
 
二来,由于房地产市场的利率偏低,使得投资更多流向地产业。
 
因此,流向其他产业的投资就减少了,而出现亏损的地产商也就很难从其他行业获取的利润中补足在地产上的亏损了。
 
看到这里,您或许会问,可是如果消费者足够有钱把房贷还掉,是不是房地产商就不会出现破产的情况了?
 
答案是,消费者并不可能把房贷还清。
 
由于利率升高,房贷价格的上涨高于工资的上涨,因此,房贷消费者会面对不断增加的利息压力。
 
可是通常情况下,房贷申请的人和老板签署的工作合同,在通常情况下已经规定了合同期内工资的额度。
 
因此,当房价因为信贷扩展而上涨的时候,房贷申请人的工资并没有怎么上涨。
 
这就是我们在文章一开始所看到的那张中国房价上涨高于工资上涨的图表。
 
有的人比较幸运,他们努力把房贷还清了。
 
但是,对大多数人来说,不幸的情况恐怕即将发生。
 
因为有无数的人,在最初低利率的房贷吸引下买了房子,而现在却因为还款成本上升,还贷困难程度与日俱增。
 
而我们要知道,大部分房贷还款人实际上都是在非地产领域工作的。
 
不幸的是,正如我们提到的,这些领域的投资和产出,被房地产市场之前的的低利率所挤出。
 

这也就是为什么一边中国地产业在“欣欣向荣”,而固定资产投资率则在下滑的原因。
 
没有投资,就没有收入,没有收入,怎么还房贷?
 
两个字的答案:破产!
 
而破产,正如经济学理论的线索,已经开始从一些房地产企业开始了。



而购买地产的消费者这边,则是这样的情况……
 

我们简单想一下,如果房市的火爆背后真的是实体经济在支撑,那么为什么我们没有看到实体经济的“火爆”呢?
 
为什么我们看到的却是固定资产投资率的下滑?
 
答案便是,依靠中央银行部分准备金制度的房地产信贷市场,迟早会出现破灭的情况。
 
而从今年天量信贷注入房市,已经房市的过度火爆的情况来看,似乎泡沫破灭的情况,离我们已经不远了。
 
所以,泓崧希望和您一起思考这样一个问题,我们该如何从房地产市场的过热和潜在的泡沫中避险?
 
这恐怕需要我们去思考新的投资保值之路了。
 
因为,弄明白房地产为什么会“欣欣向荣”对您的财富至关重要。
 
我会更深入的去思考这个问题。
 
而泓崧也会为您带来更多关于奥地利学派商业周期理论的讲解。
 
让我们一起通过真正的经济学理论,去看透浮华的中央银行部分准备金信贷体系背后的真相。
 
文章最后,给您送一个彩蛋。
 
我们一起看看1974年诺贝尔经济学家得主哈耶克的学生,西班牙奥地利学派经济学家赫苏斯·维尔塔·德索托教授是怎么讲信贷扩张的。
http://v.youku.com/v_show/id_XNzE3OTcyNzg4.html
王泓崧
第三石投资分析中心
《财务自由人》

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