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丑闻、阴谋、无知,是谁把房地产变成了可怕的经济炸弹?

房地产 银行 货币 危机 泡沫    王泓崧   |  2016-11-09阅读次数(291)内幕揭秘

亲爱的自由人:


您好!在10月31日的人民日报上,我看到一条重要的新闻,标题是:让干实业不输给炒房。


文章阐述了对实体经济和炒房的观点,着重强调两者平衡发展的重要性。有兴趣的读者朋友可以去看一眼。


人民日报一直传递着重要的政治风向,那么为什么要对房地产进行调控?什么要强调实体经济的重要性?为什么要防范房地产风险?


在泓崧看来,房地产是国家经济的重要支柱,但是过度的发展,将会带来可怕的经济危机甚至是灾难。


按照我的计算,《财务自由人》的读者中,很难找出一个亲身经历过房地产危机的人,那么,就更有必要把我所知道的危机情形讲述给您。


因为若是没有亲身的经历,就不会有真正的体验。若没有经历过危机,也就不知道真正的危机是会让人没有饭吃的,是会死人的。


所以,我想把西班牙的房地产危机讲述给您,帮助您更好的理解危机的本质。


相信关注国际新闻的您,也一定注意到了11月4日西班牙新政府成立的新闻。


因为,这可是西班牙经过一年里两次大选、300多天以来第一个的正式政府!


网上对于西班牙组织政府“低效率”吐槽不绝于耳,而这也让大家再次提起了2008年西班牙的经济危机。


泓崧在国内的朋友们,也不断向生活在西班牙的泓崧提出关于西班牙的相关问题。


又是政府难产,又是经济危机,这国家到底怎么了?


有幸的是,泓崧作为“西班牙人”,也很希望和您现身说法,聊聊当年西班牙发生的那场经济危机。


今天就让我们揭开西班牙经济危机的神秘面纱吧……


话说1999年1月1日,西班牙同其他10个国家正式加入欧元区。


由于西班牙执行欧元区统一的利率政策,所以西班牙的短期利率从使用本国货币比塞塔的5.37%调低到欧元的2.5%。


我们都知道,利率是借贷的成本,利率越高,借贷越难。


反之,利率越低,借贷越容易。


于是,借助欧元低利率之风,从1999年开始,大量的企业得到了廉价贷款,在西班牙开始进行投资。


靠着比以前廉价的商业银行信贷,在1999年到2008年间,西班牙每年平均新建80多万套商品房!


是的,房地产市场的“繁荣”,总是会让人感觉“经济好了”。


因为看上去大家都有钱买房子了嘛,说明日子过得不错,有钱了……


然而,实际上这都是幻觉!


因为绝大部分西班牙人实际上手上并没有许多钱,而是靠银行信贷款买房的。


也正因为如此,一个隐形炸弹就此埋下!


现在泓崧为您揭开这个炸弹的来龙去脉……


实际上,因为纸币印刷的便捷性和低成本性,只要中央银行愿意,总能印钱放贷。


而当欧洲中央银行决定向市场注入新增货币的时候,利率会因此下降。


一旦利率下降,无论是西班牙的房地产开发商,还是房贷的消费者,都会更容易拿到贷款。


拿到了贷款,房地产开发商就会拿信贷去新建商品房。


房子盖起来了,经济数据差因为房地产投资刷上去了,社会也看上去欣欣向荣了。


然而,这是真的经济繁荣吗?


当然不是啦!否则,西班牙房地产业恐怕也不会在后来崩盘了……


这是因为,地产商扩大投资地产项目,并不是因为真实的市场信息,而是中央银行所传达出的错误市场信息。


这个错误信息便是:


欧洲中央银行通过降低利率,让西班牙的地产商以为地产业可以有利可图。


于是,更多人投入地产开发,使得房地产开发变得更加火热。


而任何热门供不应求的产品,通常都会涨价。因为商家有利可图。


对房地产信贷,也是如此。


面对供不应求的贷款申请,商业银行一定会提高房贷利率,一方面希望通过获得更高的利息,多赚一笔。


另一方面,也希望通过提高利率,把那些存在还不出房地产贷款的低信用地产商从贷款市场挤出。


然而,这样真的能够解决问题吗?


实际上的情况是,由于之前的低利率政策,已经有房地产商,盲目投资,造成了泡沫。


而由于贷款利率的升高,使得这些房地产开发商将面临破产的命运。


一来,由于新借贷款的成本比之前低(借贷利息更高),导致地产商通过“新债还旧债”变得不可能。


二来,而由于房地产市场的利率偏低,使得投资更多流向地产业。


因此,流向其他产业的投资就减少了,而出现亏损的地产商也就很难从其他行业获取的利润中补足在地产上的亏损了。


看到这里,您或许会问,可是如果消费者足够有钱把房贷还掉,是不是房地产商就不会出现破产的情况了?


答案是,消费者并不可能把房贷还清。


由于利率升高,房贷价格的上涨高于工资的上涨,因此,房贷消费者会面对不断增加的利息压力。


可是通常情况下,房贷申请的人和老板签署的工作合同,在通常情况下已经规定了合同期内工资的额度。


因此,当房价因为信贷扩展而上涨的时候,房贷申请人的工资并没有怎么上涨。


有的西班牙人比较幸运,他们努力把房贷还清了。


但是,对大多数人来说,不幸的情况即将发生。


因为有无数的人,在最初低利率的房贷吸引下买了房子,而现在却因为还款成本上升,还贷困难程度与日俱增。


而我们要知道,大部分西班牙房贷还款人实际上都是在非地产领域工作的。


不幸的是,正如我们提到的,这些领域的投资和产出,被房地产市场之前的的低利率所挤出。


没有投资,就没有收入,没有收入,怎么还房贷?


两个字的答案:破产!!!


于是


2008年,西班牙的信贷市场最终因为低利率而债台高筑的时候,房地产市场瞬间崩盘了。


新建中的80万套商品房,瞬间停工修建。


而很多空着的商品房 ,至今都没有找到下家来完工。


而这些房子,很多都是在郊区地段偏僻,缺乏刚性需求,但是又仅仅靠房地产信贷支撑起来的项目。


相反,像马德里市中心等商业区的房产,因为涉及工业和交易等实体经济在此办公,因此受到的波及反而较小。


截至目前,西班牙共有100万套空置商品房,而这比美国一个国家全年的空置商品房还要多!


其中不少人曾经就职于与地产业相关的工作,而如今,他们失业了。


于是街上突然多出了许多流离失所要饭的人。


西班牙的青年失业率,因为房地产泡沫破裂,一下子上升到了20%以上。


年轻人找不到工作,上街抗议,推选极端的支持完全计划经济的我们能党(Podemos)参加议会选举,并成为国会第四大党。


我们中国人都知道,计划经济是行不通的


因此,西班牙的政局因为极端政党的加入而动荡不安。


也因为极端势力的加入,才有了文章开头泓崧向您提到的西班牙一年进行两次大选的情况。


亲爱的朋友,


故事说到这里,您是否感觉惊心动魄?


是的,这就是欧洲中央银行用欧元操控西班牙经济的后果。


欧洲中央银行的印钞机在21世纪初的几年,确实给西班牙经济带来了表面上繁荣,尤其是比较容易获得信贷支持的房地产业。


但是也因为这个低利率的中央银行体系,导致西班牙经济因为房地产泡沫彻底崩溃。


迄今为止,西班牙社会尚未找到解决问题的办法(因为央妈还在嘛,怎么可能有解决方法)。

(上图:趋势不断下降的西班牙银行利率,也意味着这场危机将会无休止的持续下去)


亲爱的朋友,


泓崧不仅希望与您分享这些故事和背后的经济学原理,更希望能同您一起思考,西班牙经济泡沫破灭能给我们的投资理财提供什么样的建议。


其中如下的线索,非常推荐您考虑:


首先,中央银行部分准备金体系的低利率政策,是造成财产西班牙经济泡沫的重要元凶。因此那些明显靠信贷支持,而没有刚需的地产项目很值得投资者警惕。


其次,遵循第一条建议,那些有刚需的房地产项目,依然是投资友好型的,我们需要关注这些项目的动向。


第三,所有中央银行的增发货币过程,实际上都是货币贬值的过程,因此,与其手持正在贬值的法定货币,不如寻找能够升值和靠谱的投资机会。


最后,紧密关注中央银行的利率政策,了解人为制造的低利率政策对产业的破坏很重要,因此我们需要进一步了解各产业的投资和收益情况,帮助我们趋利避害地投资。


泓崧相信,遵循以上去了解投资理财的相关资讯,我们就可以趋利避害寻找投资机会,告别央妈对我们的摧残。


今天我们就聊到这里。


这里先放下预告片,泓崧会在以后的节目时间里,继续为您揭示各国央妈们是如何通过部分准备金银行体系摧残各国经济,而我们又该如何应对。


下期再见!


王泓崧

《财务自由人》




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